借り換えの障害となるもの

住宅ローンの借り換え相談をお受けしているうちに、借り換えの審査において障害となるものが見えてきました。私の感覚ではどの金融機関も新規融資よりも借り換え融資の方が審査基準は低い、言い換えれば甘いと思います。しかし、これがあると借り換えはほぼ審査が通らない、というものもあります。それは�@ソーラー発電

�A定期借地物件

の２つです。理由はどちらも共通で『担保設定ができないから』と『返済負担率が高く査定されるから』です。

ソーラー発電を設置すると、確かに光熱費は非常に安くなるようです。その部分で満足していない人はいませんでした。しかし、ソーラー発電に銀行は担保設定できません。当然、銀行はそれを差し押さえても意味がありませんので。また、定期借地物件における地代の支払いも同じです。そして、この２つについての毎月支払額と現在の住宅ローン残高を合わせて返済負担率の計算をするわけです。

ですから、定期借地物件において借り換えを検討する場合は、方法としては

　土地を買い取る部分の資金　＋　現在の住宅ローン残債　＝　借り換えの融資実行額

とするしかないのではないでしょうか。ここにおいて融資額が多くなりすぎないように、やはり土地買取のための現金が必要になってきます。なので、定期借地物件の場合はそれを考慮にいれて、その資金を貯めておかないといけないわけですね。また、新規購入を検討している方は、定期借地のこういった特徴を知っておかなければいけませんね。

そして、付け加えるならば会社の合併による社名変更も銀行によっては『勤続年数要件』に引っかかると見る所もあります。また、会社が会社更生法適用となり、その後吸収合併された場合なども『勤続年数要件を満たしていない』と捉えられるケースがあります。

知っておかないと損することって、結構あるんですよ。